Cooperative: casi e soluzioni

Egregio avvocato, sarò più celere possibile per avere una Sua consulenza. Nel 2017 prenoto alloggio in cooperativa per 232.000,00 euro (alloggio più sottotetto). Il CdA mi dice che non può darmi più il sottotetto perché ci sono problemi tecnici e mi fanno fare la disdetta e ne compro uno più piccolino, ma nel 2018 l’alloggio con il sottotetto lo assegnano alla figlia dell’ingegnere del palazzo a molto meno di 232.000,00 euro.
Voglio agire legalmente.

Risposta al quesito:
Da quanto riferito si appalesa un reato da parte degli amministratori, ma la difficoltà sarà dimostrare i fatti come si sono realmente svolti.
La predetta prova spetta al socio denunciante.

Sottopongo il seguente quesito: ai soci di una Cooperativa edilizia a proprietà già divisa con atto notarile del 2016, oggi commissariata dal Ministero, viene richiesto oltre al contributo di gestione – da sempre applicato e versato – anche il rimborso di spese di amministrazione.
E’ questo possibile?
Inoltre, viene richiesto ai soci di contribuire nuovamente al pagamento all’ADER dell’iva applicata al momento del rogito di assegnazione alloggio, versata da ciascun socio, ma non versata all’Erario dal Cda. E’ possibile tutto ciò?

Risposta al quesito:
La Cooperativa in stato commissariale prosegue la sua attività che può consistere nella estinzione dei debiti e nel recupero dei crediti fino al completamente e all’estinzione.
In tal senso, dunque, se la Cooperativa deve svolgere le ordinarie attività amministrative e i soci hanno pienamente ricevuto la prestazione mutualistica (assegnazione definitiva dell’alloggio), questi ultimi hanno l’obbligo di coprire le spese necessarie a svolgere quella attività fino all’estinzione del Sodalizio.
Per quanto riguarda l’IVA la questione è diversa, posto che il relativo versamento è un atto dell’amministrazione sociale che compete agli amministratori, i quali ne rispondono in caso di omissione.
Ciò posto, nel caso di specie occorre accertare la causa del mancato versamento e l’eventuale responsabilità degli amministratori, spettando al Commissario l’azione di recupero nei confronti di questi ultimi.
Per prudenza, comunque, occorre anche accertare se nell’atto pubblico di assegnazione i soci hanno assunto l’onere di provvedere al pagamento delle pendenze debitorie della Cooperativa, ciò in quanto, in caso affermativo, i soci sarebbero obbligati a farvi fronte, ferme restando le eventuali azioni di rivalsa nei confronti degli ex amministratori, quali responsabili del danno.

Ringrazio per la risposta al mio precedente quesito.
Ho solo un ultimo dubbio: gli eredi non verranno mai iscritti al libro soci, giusto?

Risposta al quesito:
A seguito del decesso del socio e della comunicazione alla Cooperativa da parte degli Eredi del loro delegato, verranno iscritti nel Libro soci tanto i primi quanto quest’ultimo.
Verrebbe iscritto solo il delegato qualora gli eredi rinunciassero all’eredità ovvero alla quota loro spettante sull’alloggio.

La Cooperativa edilizia acquista un primo lotto di terreno e costruisce una palazzina, dopo circa 10 anni acquista un secondo lotto dove vengono edificate altre due palazzine e nell’atto di assegnazione degli appartamenti viene specificato che l’area è assegnata ai condomini.
Oggi i condomini della prima palazzina rivendicano la proprietà sull’area dove sono state costruite le seconde due, motivando che la Cooperativa è la stessa. Hanno ragione o torto?

Risposta al quesito:
La risposta al quesito esige le necessarie informazioni sugli atti di assegnazione e sugli eventuali regolamenti allegati, sui deliberati assembleari di approvazione dei programmi costruttivi, sui progetti realizzativi approvati dagli Uffici competenti.
Dalla predetta documentazione si possono ricavare i dati da cui desumere i diritti sulle aree di pertinenza delle palazzine in generale ovvero in uso esclusivo per alcune di esse.
I predetti dati devono essere coordinati con le disposizioni dell’art. 1117 del codice civile, che danno preminenza alla finalità pertinenziale delle aree esterne.

Noi sottoscritti — un gruppo composto da 6 famiglie — intendiamo sottoporLe una questione che ci vede coinvolti in qualità di ex soci di una Cooperativa edilizia, dalla quale abbiamo acquistato immobili nel corso del 2024.
Ciascuno di noi ha preso possesso dell’unità immobiliare assegnata mediante regolare atto di assegnazione, perfezionato successivamente con rogito notarile (in momenti differenti nell’arco del 2024). A seguito del raggiungimento dello scopo sociale (trattandosi di Cooperativa divisa), siamo stati formalmente esclusi dalla compagine sociale, come da appositi verbali di dimissione ratificati nel corso dello stesso anno.
Ad oggi, su 30 appartamenti previsti dal progetto, solo 23 risultano rogitati. I restanti 7 attendono ancora l’atto di trasferimento definitivo. Nel mese di novembre 2024, la Cooperativa è stata oggetto di una ispezione straordinaria da parte del MIMIT (Ministero delle Imprese e del Made in Italy, ex MISE), conclusasi ad aprile 2025.
Nessuno di noi ex soci è stato informato né dell’apertura dell’ispezione né delle sue risultanze. Con nostro grande stupore, in data 28.05.2025, ci è stata notificata una comunicazione di reinserimento coatto nel registro dei soci della Cooperativa, apparentemente in esecuzione di una richiesta del MIMIT legata al fatto che l’intervento edilizio non risulta ancora completamente ultimato. Tale comunicazione è giunta oltre 30 giorni dopo la conclusione dell’ispezione, senza possibilità di contraddittorio e senza alcuna indicazione delle basi giuridiche del provvedimento.
Ad oggi, non ci è chiaro:
– se tale reinserimento sia legittimo alla luce dei verbali che sanciscono la nostra esclusione da soci a seguito dell’atto di assegnazione;
– quali siano le implicazioni giuridiche ed economiche della nostra riammissione forzata;
– se potremmo essere esposti a responsabilità (patrimoniali o gestionali) derivanti da atti compiuti dalla Cooperativa in un periodo in cui non abbiamo più partecipato alla sua vita sociale;
– se vi siano strumenti giuridici per opporci formalmente a questa decisione o eventualmente chiederne l’annullamento.
Ci preme sottolineare che dalla nostra uscita dalla compagine sociale (2024), non siamo più stati coinvolti in alcuna attività della Cooperativa né messi a conoscenza del suo stato economico-finanziario. Temiamo oggi di trovarci coinvolti in situazioni pregiudizievoli, generate da una gestione alla quale non abbiamo preso parte.
Chiediamo pertanto un parere su questa situazione e una valutazione delle eventuali azioni da intraprendere per tutelare i nostri diritti, individuali e collettivi. Restiamo disponibili a fornire tutta la documentazione utile (atti di assegnazione, verbali di esclusione, comunicazioni ricevute, ecc.) a fronte di successiva consulenza a pagamento.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto nel quesito non si comprende chi abbia disposto il “provvedimento di reinserimento coatto”, del tutto sconosciuto nel diritto societario.
Se sussistono irregolarità amministrative, di esse ne rispondono gli Amministratori che le hanno commesse.
Se le assegnazioni hanno comportato danni, si può formulare una richiesta di risarcimento se sussiste il nesso di causalità, ma non può ipotizzarsi alcun “reinserimento” di soci receduti su loro richiesta poi accolta dall’Organo esecutivo della Società.
Quanto precede, tuttavia, richiede l’esame della documentazione e il relativo approfondimento, per cui può essere richiesto il parere scritto.

Nel caso di Cooperativa quali sono le condizioni e i termini per l’assegnazione provvisoria di un immobile di cui si è già pagato più del 50% del prezzo pattuito e quali sono le condizioni per l’immissione nel possesso?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare quale tipo di Cooperativa deve eseguire l’assegnazione provvisoria, se essa sia a finanziamento pubblico o meno.
In secondo luogo occorre controllare se esistono regole statutarie ovvero deliberati assembleari specifici ovvero convenzioni nell’atto di prenotazione.
Ciò posto, gli alloggi delle Cooperative a contributo pubblico devono essere assegnati appena ultimati e occupati dall’assegnatario entro trenta giorni, come previsto dal Testo Unico.
Molto spesso gli Amministratori hanno interesse ad assegnare gli alloggi anche se incompleti, al solo fine di ottenere nuovi acconti dai soci interessati ad abitare l’alloggio.
La consegna provvisoria dell’alloggio non trasferisce la proprietà, ma comporta l’accettazione dell’opera, almeno per quanto risulta visibile.