Giorno: 15 Ottobre 2016

Sono socio di una cooperativa edilizia che ha partecipato ad un bando di edilizia agevolata con sovvenzioni regionali.
La cooperativa ha stipulato una convenzione di 15 anni costruendo una palazzina dove c’è il diritto di superficie da parte del comune di Roma per 99 anni.
A quanto pare si dovrebbe diventare effettivi proprietari dopo i 15 anni con un foglio rilasciato dalla cooperativa che dichiara l’assenza di debiti e dopo aver riscattato il terreno al Comune. Mi può confermare?
Inoltre la cooperativa è ancora sotto scacco della banca che non frazione e manda da pagare ratei di preammortamento mutuo. E’ normale?
Da poco tempo è cambiato il vertice della cooperativa ed abbiamo nominato un nuovo presidente; dopo qualche giorno è arrivato il pignoramento dei cc della cooperativa per un decreto ingiuntivo della segretaria che pretende dei soldi per stipendi mai pagati.
Cosa rischia concretamente la cooperativa a parte il pignoramento dei cc?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è assegnataria dell’area in diritto di superficie per 99 anni ciò vuol dire che è titolare di una concessione con scadenza fissa, presumibilmente rinnovabile per un ulteriore periodo di eguale misura temporale.
E’ probabile che la Concessione preveda il vincolo di locazione dell’immobile per un periodo di 15 anni, al termine del quale il socio diviene proprietario del costruito e subentra  nel diritto di concessione del terreno.
La Convenzione con il Comune può prevedere che il diritto di superficie si tramuti in diritto di proprietà, dettando le regole per il pagamento del onere aggiuntivo da parte della Cooperativa (evenienza prevista dalla legge per le Cooperative a contributo pubblico).
L’art. 39 del Testo Unico Bancario obbliga gli Istituti di credito a frazionare il mutuo appena gli alloggi sono ultimati e catastati.
Se la Banca è inadempiente può essere obbligata dal Presidente del Tribunale ed è tenuta al risarcimento dei danni provocati ai soci con il ritardo nella messa in ammortamento del mutuo (danno pari agli interessi di preammortamento pagati in esubero).

Sono socio di una cooperativa edilizia abitativa costituita nel 1980. Nel 2002 a seguito di assegnazione del suolo da parte del comune, la cooperativa da incarico a dei tecnici per la stesura del progetto edilizio.
A seguito di controversie con i tecnici, viene revocato il mandato e assegnato ad altri tecnici la stesura del progetto. I precedenti tecnici citano la cooperativa per le competenze a loro dovute e nel 2005 inizia la vertenza legale.
La cooperativa continua la costruzione, ricevendo anche un contributo regionale a fondo perduto, e nel 2007 assegna gli alloggio ai singoli soci. Nel 2016 la cooperativa decide di iniziare la liquidazione.
Preciso che nei bilanci dal 2005 al 2014 non è stato mai inserito, nè tra i conti economici e nè tra i conti d’ordine, la questine della vertenza con i tecnici, anche se tutti i soci erano a conoscenza della vertenza.
Rispetto alla vertenza con i vecchi tecnici, la sentenza dovrebbe essere emanata nel giro di pochi mesi e pare che la cooperativa deve pagare una somma ai tecnici, chiedo quanto segue:
1) i soci sono responsabili della questione finanziaria con i tecnici che hanno citato la cooperativa?
2) in caso di sentenza negativa per la cooperativa, la suddetta può essere dichiarata fallita?
3) quali sono le responsabilità del vecchio consiglio di amministrazione che non ha esposto in bilancio l’eventuale debito nei confronti dei tecnici?
4) quali sono le azioni che il liquidatore potrebbe adottare nei confronti del vecchio consiglio di amministratore e dei soci?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono Società a responsabilità limitata e, pertanto, i singoli soci rispondono esclusivamente nella misura della quota sottoscritta (capitale sociale), a meno che non sussista una delibera assemblea ovvero un bilancio approvato che li vincoli al debito verso terzi.
I pregressi amministratori, i quali hanno dismesso il patrimonio sociale mediante gli atti di assegnazione, non avendo preventivamente soddisfatto i debiti sociali, rispondono verso i creditori con il proprio patrimonio personale.
L’odierno liquidatore deve  agire giudizialmente contro gli ex amministratori, a meno che l’azione non si sia prescritta, essendo trascorsi oltre cinque anni dalla cessazione dalla carica sociale.
Nel caso di prescrizione e di incapienza finanziaria, la Cooperativa  diviene insolvente e, pertanto, il Liquidatore ha l’obbligo di richiederne il fallimento ovvero la Liquidazione coatta amministrativa.

Dopo atto di assegnazione, il socio di una cooperativa edilizia, rimane vincolato ad eventuali debiti contratti dalla cooperativa stessa?
E per quanto riguarda i crediti, come potrebbe usufruirne? Esiste un modo per escluderlo dai crediti?

Risposta al quesito:
L’atto di assegnazione riguarda il rapporto mutualistico che ha natura contrattuale e si esaurisce con la stipula dell’atto pubblico di trasferimento della proprietà dell’alloggio.
Diversamente accade per il rapporto sociale che si estingue esclusivamente con la definitiva cessazione della Cooperativa e la cancellazione dal Registro delle imprese.
Alla luce di quanto precede, il socio resta vincolato per tutte le spese generali che siano riportate nel bilancio ovvero deliberate dall’assemblea quali costi necessari per la chiusura della Società.
Il socio assegnatario, inoltre, può restare obbligato per costi di costruzione dell’alloggio, se ciò è stato evidenziato nell’atto pubblico ovvero risulta da specifiche assemblee sociali, definitive e non opposte.

Nel novembre 2013 ho sottoscritto la mia adesione ad una cooperativa edilizia per un immobile che all’epoca è stato valutato 140.000 circa.
Ho versato puntualmente le somme richieste (pari al 20% del valore) ma i problemi sono arrivati da subito, in quanto le varie promesse (tutte verbali purtroppo) di concludere i lavori entro le date non si sono mai avverate. Non solo, a tutt’oggi i lavori non sono nemmeno iniziati.
Per questi motivi, oltre che per ragionali personali inerenti perdita del posto di lavoro, ho esercitato il diritto di recesso da socio nel maggio 2015.
Il presidente della cooperativa mi ha risposto dicendo che per la restituzione delle quote versate in conto capitale avrei dovuto aspettare la delibera dell’assemblea in cui sarebbe stato approvato il bilancio 2015.
Essendo arrivati ad Aprile 2016, i termini per tale Assemblea stanno arrivando e vorrei chiederLe come e se muovermi per ottenere il mio denaro.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente esaminare la disciplina prevista nello Statuto sociale in materia di recesso dei soci e di rimborso delle quote.
E’ presumibile che lo Statuto preveda che la Cooperativa rimborsi le quote entro sei mesi dalla data di approvazione del bilancio relativo all’esercizio in cui si è verificato il recesso.
Occorre, inoltre, fare attenzione alla differenza giuridica tra quota sociale e anticipazioni in conto costruzione dell’alloggio.
La prima può essere soggetta a ritenute, a seconda delle perdite per spese generali nel corso del rapporto sociale, le seconde devono essere rimborsate per intero, come per legge.

Sono socio di una cooperativa edilizia.
Purtroppo il presidente ha disposto male delle risorse economiche della cooperativa avallando dei pagamenti senza che i soci sapessero.
Ora la cooperativa non dispone della quantità di denaro che occorre per completare i lavori ed è palese che presto o tardi ci verranno chiesti altri soldi. Inoltre veniamo a sapere che è arrivato il rimborso dell’IVA ma il presidente non l’ha mai comunicato e anzi ha utilizzato questi soldi a proprio piacimento per effettuare altre spese (sempre senza confrontarsi con i soci, abbiamo infatti saputo che questi soldi erano arrivati solo molto dopo che il presidente li aveva usati).
Come possiamo rivalerci sul presidente per i suoi errori? Come possiamo tutelarci per evitare che ci vengano chiesti altri soldi?

Risposta al quesito:
Le Cooperative hanno l’obbligo di redazione del bilancio annuale, che deve essere sottoposto all’assemblea dei soci per l’approvazione.
Occorre, quindi, verificare se, nel caso di specie, gli amministratori hanno redatto regolarmente il bilancio esponendo tutte le spese eseguite e se, comunque, le spese medesime siano pertinenti all’attività sociale.
Se esistono irregolarità (falso in bilancio) o nascondimenti artificiosi, in tal caso i soci possono dare corso all’azione di responsabilità sociale in sede giudiziaria, richiedendo agli amministratori inadempienti il risarcimento dei danni subiti.

A cinque anni di distanza dal recesso di socio da cooperativa edilizia e non avendo ancora avuto il rimborso del denaro versato come acconto per un alloggio, la cooperativa si impegnerebbe tramite scrittura privata al pagamento della somma in due rate, una a settembre 2016 ed una a dicembre 2016, dopo molte sollecitazioni sembra che cercano di acquistare tempo…
La mia paura è che nell’attesa della prima rata possano studiare un modo per non darmeli per niente anche sapendo, come sottoscritto nella scrittura che anche se saltasse la prima rata andrebbero in contro a decreto ingiuntivo esecutivo.
Le mie paure sono motivate?
Possono chiudere la cooperativa ed aprirne un altra per non ridarmi i soldi che mi spettano da più di 5 anni?

Risposta al quesito:
La scrittura è sostanzialmente superflua, in quanto l’obbligo della Cooperativa di procedere alla restituzione deriva dal contratto sociale (Statuto) che regola il recesso del socio.
Se, pertanto, in relazione alle condizioni della Cooperativa sussistono fondati timori di persistente inadempienza, ritenuto il lungo lasso di tempo già intercorso, sarebbe consigliabile procedere immediatamente con citazione e richiesta di ingiunzione nel corso del giudizio.
Nelle more la Cooperativa (messa alle strette) potrà sempre decidere di pagare spontaneamente.