Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una cooperativa scpa di edilizia convenzionata. Sul lotto, di cui fa parte l’immobile assegnatomi, i vigili urbani hanno rilevato degli abusi edilizi, alcuni insanabili, che non ci consentono di avere l’ultimazione dei lavori e quindi di arrivare al rogito.
Nonostante tutto, la Cooperativa, con procedimento arbitrale, mi chiede il pagamento degli interessi di preammortamento, che io, da quando sono venuto a conoscenza degli abusi, mi sono rifiutato di pagare, perchè a questo punto ritengo di essere stato danneggiato in quanto, stante così le cose, non arriverò mai, o arriverò con notevole ritardo, alla stipula dell’atto pubblico.
Le chiedo cortesemente se posso intentare una azione di responsabilità nei confronti degli Amministratori e chiedere loro il risarcimento dei danni.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, accertare la effettiva natura e l’origine degli abusi edilizi, in modo da potere individuare i soggetti responsabili.
Si può genericamente presumere che gli abusi siano derivati dalla difformità tra il progetto assentito e i lavori eseguiti, sicché, in tal caso, essi sarebbero riconducibili al Direttore dei Lavori ed all’impresa esecutrice dell’opera.
Raramente gli abusi edilizi risultano connessi al progetto assentito, ma può accadere che l’elaborato progettuale risulti illegittimo sotto determinati aspetti e, in tal caso, sarebbe responsabile anche il progettista.
Gli amministratori sono responsabili esclusivamente nel caso in cui, pur a conoscenza degli abusi, sono rimasti inerti e non hanno agito nell’interesse sociale.
Alla luce di quanto precede i soci danneggiati devono sollecitare gli amministratori a dare corso all’azione risarcitoria verso i responsabili e, in caso di inerzia, chiedere ala Vigilanza la nomina del Commissario ad acta.
In ogni caso, i predetti soci possono agire giudizialmente con l’azione di responsabilità contro gli amministratori inadempienti.

Sono socio di una cooperativa edilizia agevolata in cui ho versato ad oggi tutte le quote sociali per l’acquisto dell’immobile, purtroppo il presidente si rifiuta di stipulare il rogito perché pretende che prima paghi le spese di gestione della cooperativa che ammontano ad euro 11.000,00 per socio. Vista l’ingente somma mi trovo in difficoltà come anche altri soci.
Può il presidente rifiutarsi di provvedere al rogito in mancanza di questi versamenti, visto che l’alloggio è stato pagato?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie convivono due rapporti contrattuali, quello sociale e quello mutualistico, il primo inerente al funzionamento e alla struttura della Società, il secondo riguardante lo scambio delle prestazioni (alloggio contro prezzo).
I due predetti rapporti, tuttavia, pur godendo di autonomia, restano tra di essi interdipendenti, sicché l’andamento dell’uno si riverbera sull’altro (basti osservare che senza il vincolo sociale non sarebbe possibile l’attività mutualistica).
Alla luce di quanto precede gli amministratori sono obbligati a garantire la copertura delle spese sociali e ,non osservando tale adempimento, rispondono in proprio per la dismissione del patrimonio sociale (assegnazione degli alloggi ai soci).
Nel caso di specie, dunque, l’operato degli amministratori appare legittimo, sempreché le spese generali siano effettivamente dovute in base al bilancio sociale approvato.

Buonasera avvocato vado subito al dunque. Sono socio di una casa costruita in proprietà indivisa dal 2002 dell’Acli casa alcuni soci accusano il cda nel 2016 di gravi inadempienze e fanno commissariare la cooperativa.
Dopo una analisi durata sei mesi del commissario, si arriva a concludere che in effetti ci sono stati errori formali che però non hanno inciso sui conti, ma che la cooperativa deve correggere. La cooperativa si adegua alle indicazione dei commissari, ma non riesce più a fare un’assemblea ed alcuni soci cominciano a non pagare più affitto e spese. Da qui si arriva ad un secondo commissariamento ma la richiesta e fatta dal C.D.A. perchè a questo punto non si riesce a far fronte al pagamento delle scadenze (mutui regionali e spese varie) e l’impossibilità di chiudere il bilancio 2016.
Vengo al quesito si è capito che questi soci vogliono fare fallire la cooperativa per un mero calcolo economico (la cooperativa fallisce va all’asta e per diritto di prelazione chiederanno a chi ci abita di acquistare quindi ci sarà un prezzo più basso di quello di vendita proposto dalla cooperativa) la domanda è: possono farlo?
Ovviamente siamo divisi come soci ma questa prospettiva invoglia altri – Personalmente penso che sia una follia che ci farà perdere la casa.
Spero che le Istituzioni abbiano strumenti per difendere chi per quindici anni ha sempre pagato, e Le chiedo se abbiamo noi soci pagatori qualche strumento legale per chiedere i danni a chi ha provocato questo problema.

Risposta al quesito:
Nella Cooperative a proprietà indivisa il rapporto mutualistico prevede le prestazioni corrispettive tra la Cooperativa e il socio avendo la prima l’obbligo della concessione in uso dell’immobile e, per converso, l’obbligo del versamento pro quota  degli importi necessari alla copertura del fabbisogno sociale.
Se il socio obbligato non adempie l’obbligazione a lui imposta dal contratto sociale e da quello mutualistico risponde, oltre che delle somme dovute, anche del risarcimento dei danni inferti alla compagine sociale.
La grave inadempienza del socio, inoltre, è sanzionabile con il provvedimento di esclusione che deve essere assunto dal consiglio di amministrazione.
I soci adempienti possono agire per il risarcimento contro gli amministratori inadempienti.
Conclusivamente i soci che hanno interesse devono mettere in mora gli amministratori e, in caso di loro inadempienza, devono tutelarsi in sede amministrativa, chiedendo il Commissario ad acta per l’azione contro i soci; in sede giudiziaria con l’azione di responsabilità verso gli amministratori.

Sono socia di una cooperativa edilizia agevolata, nel 2014 mi è stato assegnato l’alloggio e da allora ci abito, ma solo quest’anno si faranno i contratti. Allo stato attuale posso recedere dalla qualità di socio visto che ancora non ho un contratto?
Le somme da me versate fino a questo momento mi verranno rimborsate? E se e si come?

Risposta al quesito:
Le regole del recesso sono statuite dallo Statuto sociale e in mancanza dall’art. 2532 del codice civile.
Nelle Cooperative edilizie al socio che recede e che non ha ottenuto l’assegnazione dell’alloggio, devono essere rimborsati i versamenti eseguiti in conto costruzione, mentre la Società può trattenere gli importi relativi alle spese generali pro quota, alla tassa di ammissione e alle eventuali perdite subite in costanza del rapporto sociale.
In ordine all’opportunità del recesso il socio deve valutare la convenienza a ricevere l’assegnazione dell’alloggio (in cui sono investite cospicue somme inerenti alle anticipazioni) ovvero attendere i tempi del rimborso raramente brevi. Nella pratica, infatti, i tempi del rimborso scontano il subentro di altro socio che effettua i versamenti e sussiste anche il rischio che nelle more la Cooperativa possa andare in fallimento o LCA con probabile forte riduzione del credito del socio.
La scelta del percorso da seguire sconta il preventivo esame della situazione sociale ed economica della Società, mediante la verifica del programma costruttivo e dei bilanci annuali, soprattutto in relazione all’esposizione debitoria.

La nostra è una cooperativa edilizia a diritto di proprietà divisa, formata da 12 soci. Sono stati costruiti 12 alloggi ed è stato fatto il fine lavori ed 8 soci vi abitano. Si sta procedendo alla ripartizione del mutuo con la banca.
Il presidente verbalmente ha detto che farà l’atto solo a chi è in regola secondo lui. Io mi sono informato da un altro notaio che mi ha riferito, che è molto complicato se l’atto non si fa a tutti.
Io faccio parte del CDA formato da 3 consiglieri. Posso oppormi, in quanto voglio che si faccia l’atto a tutti e dodici?

Risposta al quesito:
Il rapporto mutualistico delle Cooperative edilizie è a prestazioni corrispettive, sicché il socio versa il prezzo di assegnazione e la Società assegna l’alloggio.
In ragione del principio che precede, il CdA assegna gli alloggi esclusivamente ai soci in regola coni versamenti.
In alternativa il CdA può assegnare con la riserva di prezzo, che sostanzialmente costituisce una sorta di ipoteca sull’alloggio.
Non sussiste alcuna difficoltà alle assegnazioni di una parte degli alloggi, in quanto i relativi atti possono essere eseguiti singolarmente.
Le eventuali contestazioni del socio in ordine alla regolarità dei versamenti a lui accreditati devono essere fatti valere con separate azioni giudiziarie (di diverso tipo), ovvero amministrative (vigilanza sulle coop).

Sono assegnatario di abitazione da parte di una coop, e dopo aver versato alla predetta circa 50.000 euro, la stessa abitazione è stata venduta all’asta per debiti della coop verso creditori. Naturalmente pagando quanto dovuto, è possibile recuperare la somma versata?

Risposta al quesito:
Occorre verificare preliminarmente se la Cooperativa ha un residuo patrimonio (immobiliare) in grado di soddisfare il credito del socio, sia in ordine alla restituzione delle somme versate che in relazione al risarcimento dei danni subiti.
Se esiste la capienza economica, il socio può agire contro la Cooperativa, preventivamente in sede cautelare (sequestro conservativo) al fine di bloccare il patrimonio e avere una garanzia di solvibilità.
Se tale capienza non esiste, in tal caso il socio deve verificare se esistono i presupposti per agire con l’azione di responsabilità verso gli amministratori (ad esempio per atti di dismissione del patrimonio sociale) al fine di ottenere il risarcimento dei danni subiti.
I presupposti della responsabilità degli amministratori vanno verificati mediante l’esame degli atti sociali, in particolare dei bilanci annuali, al fine di individuare eventuali atti illeciti dagli stessi compiuti.