Cooperative: casi e soluzioni

Buongiorno avvocato, scrivo in qualità di socio di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa.
Nell’ultima assemblea annuale dei soci, avvenuta nel mese di aprile u.s., per effetto dell’approvazione delle spese di gestione veniva richiesto a tutti i soci il relativo pagamento per il 2016 e un acconto per l’anno 2017. Lo scrivente, riscontrando varie irregolarità nella delibera, ha ritenuto opportuno, unitamente ad altri soci, impugnare in toto la stessa davanti all’A.G., omettendo di versare le somme richieste.
In data 05.10.17 ricevo, da parte del rappresentante legale della cooperativa, a mezzo R.R. diffida ad adempiere ai sensi dell’art. 1154 per il pagamento delle somme dovute, con riserva, in caso contrario di adire le competenti Autorità Giudiziarie.
Alla luce di quanto sopra esposto, lo scrivente desidera conoscere il Suo parere, in merito alle possibili conseguenze sia in caso di mancata ottemperanza alla diffida, sia provvedendo ad effettuare i pagamenti, in attesa della sentenza del Giudice.

Risposta al quesito:
Il Giudizio di opposizione alla delibera assembleare non ne sospende automaticamente l’esecutività, ma su richiesta dell’opponente e ricorrendone i presupposti di diritto, il Giudice adito può concedere la sospensiva fino all’emanazione della sentenza.
In assenza di sospensione, quindi, il deliberato sui versamenti sociali è vincolante per i soci, i quali sono obbligati alla relativa esecuzione.
Alla luce di quanto precede il mancato versamento costituisce grave inadempienza, che, in assenza di motivi giustificativi (illiceità delle richieste, nullità del deliberato) è sanzionabile anche con l’esclusione e il risarcimento del danno.

Sono socio di una coop. di 90 alloggi su Roma che percepisce di contributo provvisorio pari a circa lo 0,5% rispetto al 4% stabilito sull’intero costo ammesso a contributo.
Dal 2009 tutti i soci si fanno carico di intero ammortamento del mutuo e ogni anno il MEF a nostra richiesta di integrazione del contributo erariale risponde per iscritto sull’impossibilità di procedere a integrazione per mancanza fondi.
La mia domanda è se la P.A. può disattendere una norma di legge creando anche iniquità (considerato che altre coop. simili sono ammesse a intero contributo) giustificandola con mancanza fondi e quale azione si può intentare per la tutela dei nostri diritti?

Risposta al quesito:
Normalmente il rapporto attinente il contributo agevolato viene intrattenuto tra l’Ente che ha concesso l’agevolazione e l’Istituto Bancario con cui la Cooperativa ha stipulato il contratto di mutuo. Anche se la Banca si tutela riversando i ritardati pagamenti del contributo sulla Cooperativa mutuataria, è bene esaminare il contratto di mutuo per verificare l’effettiva sussistenza dell’obbligo di garanzia in ordine alle erogazioni da parte dell’Ente pubblico.
Ciò posto, se sussiste l’inadempienza dell’Ente rispetto alla connessione, la Cooperativa può tutelarsi innanzi alla Giustizia Amministrativa chiedendo anche il risarcimento del danno.

Facevo parte di una coop edilizia a proprietà indivisa, con contributo Regione Lazio a fondo perduto, con patto di futura vendita passati otto anni. Io nel 2011 ho dato le dimissioni, perché la gestione della coop era molto sospetta, il presidente della coop, dopo due mesi mi dice (con lettera) che non mi può liquidare, finché non trova un nuovo socio.
Allora nello statuto non c’è nessun articolo che prevede per la liquidazione del socio uscente, l’ingresso di un nuovo socio, dice soltanto che le quote del socio uscente, vengono liquidate dopo 180 giorni dall’ultimo bilancio.
Io intanto per due anni ho continuato a pagare il mutuo finché non ho perso il lavoro, il presidente ha accettato le mie dimissioni a ottobre 2015, dopo due mesi è arrivata la seconda trance del contributo regionale, nonostante avesse i soldi ancora mi deve ancora liquidare, ed è strano che mi espelle dalla coop, quando era ormai sicuro dell’arrivo del contributo, e senza aver trovato un nuovo socio.
Ad oggi la banca che ha erogato il mutuo alla coop, intestandolo alla coop, mi minaccia di iscrivermi nel registro dei cattivi pagatori, se non pago le rate del mutuo, all’epoca firmai una fideiussione, è normale?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie constano di due rapporti , uno sociale e l’altro mutualistico. Nel caso di risoluzione di entrambi i rapporti (per recesso, esclusione, etc) le predette Società sono obbligate al socio per intero le anticipazioni effettuate dallo stesso in conto costruzione; mentre le somme versate in relazione al rapporto sociale vengono versate al netto delle perdite subite negli esercizi in cui era vigente il rapporto sociale.
Ciò posto, queste ultime somme scontano i termini di rimborso della “quota sociale” (180 gg dall’approvazione del bilancio pertinente), mentre le prime (anticipazioni in conto costruzione) costituiscono un normale diritto di credito, da ritenersi immediatamente esigibile nel caso dell’accoglimento del recesso da parte del CDA.
La problematica della mancanza del socio subentrante riguarda la Cooperativa e non può incidere sul diritto al rimborso spettante al socio receduto.
Permanendo l’inadempienza della Cooperativa, il socio receduto può tutelarsi innanzi al Tribunale competente per ottenere il riconoscimento del suo diritto, oltre al risarcimento del danno.
In ordine alla fideiussione prestata alla Banca, sarebbe necessario esaminare il relativo contratto per comprendere a che titolo è stata prestata la garanzia e con quale dichiarata finalità.
Se, infatti, la garanzia è stata prestata in riferimento al rapporto sociale e in favore della prestazione dovuta dalla Cooperativa, considerato che esso rapporto si è estinto, anche la garanzia deve ritenersi cessata in ragione della risoluzione del rapporto principale.
In tal senso la Banca deve essere messa in mora e, nel caso in cui dovesse far valere la pretesa, il fideiussore può tutelarsi in sede risarcitoria.

Sto acquistando un appartamento tramite una cooperativa di cui sono diventata socia. Ho già pagato quasi l’intero importo.
La cooperativa mi chiede di saldare tutto l’importo, poi mi darà le chiavi definitive e fra un mese ci sarà il rogito. Questa procedura e’ stata seguita anche per gli altri appartamenti.
Come posso tutelarmi per essere sicura che non ci siano imprevisti e che il rogito avvenga nei tempi stabiliti?

Risposta al quesito:
In tali casi le garanzie possibili sono di due tipi:
la prima, inerente alla valutazione di massima delle condizioni della Cooperativa, mediante analisi dei bilanci sociali, richieste informative presso gli Uffici tecnici comunali in ordine alla realizzazione edilizia, visure ipocatastali per verificare la situazione dei gravami e la provenienza de terreno edificatorio;
la seconda, riguarda gli aspetti obbligatori da osservare nella richiesta di ammissione e nelle relative risposte da concordare con gli amministratori, i quali devono assumere chiari impegni (ad esempio: dichiarazione sul prezzo di assegnazione e sui relativi deliberati già assunti, sulla regolarità urbanistica dell’edificio, sulla quota di mutuo gravante sull’alloggio etc…).

Buongiorno avvocato, vorrei sottoporLe un quesito e spero possa aiutarmi.
In data 10 giugno 2009 io e mio marito, dal quale mi sono separata in data 18/04/2011, abbiamo ricevuto in assegnazione n. 2 alloggi da una cooperativa edilizia soggetta alla normativa 492/75. Il 22.02.2012 a seguito di un esposto anonimo presentato al Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, mirato ad evidenziare più irregolarità nella gestione degli alloggi da parte degli assegnatari, mi veniva suggerito dalla cooperativa di dare le dimissioni con riconsegna della quota e delle chiavi, in quanto è previsto dalla legge che sebbene io e mio marito fossimo entrambi appartenenti alle forze dell’ordine, soltanto un coniuge poteva avere una quota in cooperativa.
Rassegnavo così le mie dimissioni, riconsegnando le chiavi nell’ottobre 2013, e pur avendo messo in vendita la quota per rientrare delle spese da me sostenute, la stessa, purtroppo è rimasta invenduta. Essendo la cooperativa impossibilitata a liquidarmi la quota e non potendo per mancanza di soldi acquistare un altro appartamento in cui stare con i miei figli a seguito della separazione, ho presentato domanda di reingresso in cooperativa il 21 dicembre del 2016, regolarmente accettata con verbale di ammissione a socio da parte dell’amministratore unico e con nuovo verbale di assegnazione del medesimo alloggio e consegna chiavi.
Il 14 marzo 2017 la cooperativa edilizia presentava per mio conto al Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti la richiesta del nulla osta M.E.I. ai sensi dell’ art. 9, legge 30 aprile 1999 n. 136 per attuare il passaggio da proprietà indivisa a proprietà individuale, precisando che gli altri 15 alloggi lo hanno già ottenuto da tempo. Tale richiesta veniva respinta dal Ministero perchè, pur avendo presentato la dichiarazione sostitutiva in atto di notorietà relativa alla nuova composizione del mio nucleo familiare da cui si evince la presenza dei miei figli oltre la sottoscritta, la risposta è stata che la mia istanza non può essere presa in considerazione perché già nel giugno 2009, non avevo i requisiti richiesti dal T.U. 1165/38 e la mia situazione, dal 2009 ad oggi, non risulta variata.
In considerazione di ciò, il 26 luglio 2017 ho presentato una integrazione alla domanda, allegando l’omologa di separazione e specificando che attualmente la situazione è cambiata, poichè a seguito della separazione avvenuta in data 18.04.2011, il mio nucleo familiare è cambiato. L’ultima risposta del Ministero, datata 11.09. 2017, ribadisce che essendo la separazione successiva alla consegna dell’alloggio avvenuta nel 2009, la mia richiesta non può essere presa in considerazione.
Alla luce di quanto esposto, chiedo se si possano ravvisare i presupposti per un ricorso alla mancata concessione di questo beneficio, dal momento che non è chiaro il motivo per il quale il Ministero si ostini a prendere in considerazione il primo verbale di assegnazione dell’alloggio datato 10.06.2009 che risulta, a mio avviso invalidato dalla mia richiesta di dimissioni del 2013, anzichè l’ultimo verbale di assegnazione dell’alloggio datato 13.02.2017, successivo alle mie dimissioni e al mio reingresso in cooperativa.

Risposta al quesito:
La norma prevede che il beneficio del finanziamento pubblico possa essere fruito una sola volta e, pertanto, si deve presumere che, nel caso di specie, il Ministero neghi il nulla osta in ragione della precedente fruizione, comunque, già avvenuta in costanza di matrimonio (nucleo familiare beneficiario).
Concretamente, la soluzione possibile può essere alternativa: richiedere alla Cooperativa il rimborso delle anticipazioni eseguite ovvero predisporre il subentro di altro soggetto (ad es. figlio) avente diritto.

Sono socio di una cooperativa per la realizzazione di sette villette e prenotatario di un alloggio. Alla data del mio ingresso (2015) la coop aveva già sottoscritto un mutuo edilizio su stato avanzamento lavori, del quale alcuni soci risultano fideiussori (non io che non ne ero nemmeno a conoscenza, io sono solo socio prenotatario).
Prima che iniziassero i lavori di realizzazione della mia villetta ho versato 30.000 euro. Ad un certo punto i lavori si sono arenati senza eventi di carattere eccezionale che potessero giustificare i ritardi) e le villette sono rimaste nello stesso stato per circa un anno e mezzo. Oggi quattro sono finite e stanno provvedendo a rogitare. A giugno 2017 verso un’altra quota di 10.000 euro e pretendo che si riprendano i lavori, necessitandomi la casa visto che due delle sette villette sono anche invendute.
La coop mi chiede via email il versamento di somme a titolo di interessi di preammortamemto ogni sei mesi, senza fornirmi chiarimento circa le modalità di calcolo e di ripartizione degli stessi tra i soci (dicendo che sono calcolati in base alla somma di mutuo indicato nel compromesso). A saldo, vorrei stipulare un mutuo con una banca diversa da quella della cooperativa che mi applica condizioni migliori e la quale mi ha spiegato che necessitano solo del frazionamento dell’ ipoteca gravante iscritta sul lotto. La coop mi dice che sarà difficile trovare una banca disposta a stipulare vista l ipoteca iscritta.
Le chiedo quali documenti chiedere alla coop per capire l impiego derivante dai miei anticipi, da quelli degli altri soci, dai contributi pubblici e dal mutuo edilizio che dicono aver impiegato per intero ed ancora se è legittima la richiesta degli interessi di preammortamento considerando che non sono fideiussore e non voglio stipulare mutuo con la banca da loro indicata.

Risposta al quesito:
Una prima analisi dei flussi finanziari può essere eseguita dai valori esposti nei bilanci sociali (valore delle costruzioni realizzate, entità dei finanziamenti bancari erogati, ammontare dei versamenti dei soci, etc…; in altri termini controllare i flussi finanziari analizzando le fonti di finanziamento, esposte nel passivo dello Stato Patrimoniale, confrontandole con gli Impieghi, esposti nell’attivo dello Stato Patrimoniale, considerando le decurtazioni delle perdite; in tale modo di potrà avere un’idea di massima della regolarità dei flussi finanziari), ciò al fine di ottenere indizi sufficienti per valutare l’opportunità di approfondimento mediante specifiche richieste agli amministratori e, successivamente, anche con eventuale azione giudiziaria (se emergono i presupposti) .
Gli interessi di preammortamento remunerano le erogazioni di mutuo effettuate dalla Banca, ciò sino alla messa in ammortamento del mutuo medesimo; essi rappresentano un “onere finanziario” che deve essere ripartito tra i soci in base alla effettiva fruizione della quota parte di mutuo erogato.
Alla predetta ripartizione risulta indifferente la fideiussione prestata, in quanto si tratta di garanzia che non incide sulla determinazione dell’onere finanziario.