Fallimento e Liquidazione coatta amministrativa delle cooperative edilizie: occorre un provvedimento legislativo che impedisca il grave danno subito dai soci.

Non è affatto trascurabile quanto, negli anni della crisi economica, viene sofferto da numerose famiglie italiane, prenotatarie di alloggi sociali realizzati da Cooperative edilizie sottoposte a procedura concorsuale a seguito della declaratoria di insolvenza.
E’, infatti, tristemente noto che l’art.72 della Legge Fallimentare consente al Curatore Fallimentare o al Commissario Liquidatore, di sciogliersi dal contratto di assegnazione provvisoria (alias preliminare), con la conseguenza che il socio prenotatario viene privato dell’alloggio e, quasi certamente, non riceve il rimborso di quanto versato per la carenza dell’attivo ricavato, interamente assorbito dal credito privilegiato inerente al mutuo bancario.
Si può ormai constatare che si tratta di un vero e proprio male sociale per la quantità di casi che si susseguono da qualche anno a questa parte, alimentati dalla crisi economica e dal crollo dei prezzi del mercato immobiliare che ostacolano fortemente il completamento dei programmi costruttivi in corso.
Il legislatore ha provveduto a regolamentare la tutela degli acquirenti degli immobili in costruzione, ma le relative norme non risultano in perfetta sintonia con la situazione dei soci delle Cooperative edilizie, i cui aspetti particolari vengono ignorate dalle predette norme.
E’, pertanto, auspicabile il sollecito intervento legislativo, che, tenendo conto dell’attuale legislazione, preveda la specifica tutela dei soci prenotatari di alloggi nelle Cooperative edilizie, senza ledere il principio di legalità o creare privilegi di sorta.
Occorre l’apporto di tutti gli interessati: i soci cooperatori, i professionisti del settore, la deputazione che sia particolarmente sensibile alla ormai radicata problematica sociale.
Questo Studio professionale intende dare il proprio contributo informando gli utenti e gli operatori del settore sul possibile intervento legislativo che, nel rispetto delle condizioni di diritto, impedirebbe al Curatore o al Commissario Liquidatore di sciogliersi dal contratto di assegnazione provvisoria.

Cooperative di lavoro e salario minimo inderogabile.

La Suprema Corte di Cassazione ha recentemente confermato il divieto, per la Cooperativa, di applicare trattamenti retributivi inferiori a quello stabilito dal CCNL di categoria sottoscritto dalle associazioni datoriali e sindacali maggiormente rappresentative (sentenze nn. 4951/2019 e 7047/2019).
Pertanto, in presenza di più contratti collettivi della medesima categoria ed indipendentemente da quello prescelto, il salario corrisposto ai lavoratori non potrà scendere al di sotto di quanto pattuito nel CCNL più rappresentativo sul piano nazionale.
Ciò in quanto si presume che la maggiore rappresentatività dei sottoscrittori sia più idonea a garantire il principio di sufficienza della retribuzione previsto dall’art. 36 della Costituzione, evitando eventuali tentativi di ribasso dei salari (cd. dumping salariale), attraverso l’applicazione di CCNL minoritari.
Nella pagina dedicata al diritto del lavoro l’approfondimento.

Il vincolo del prezzo massimo di cessione degli alloggi di edilizia popolare agevolata-convenzionata: l’auspicato intervento legislativo. 

L’argomento affligge tuttora una quantità enorme di famiglie, precisamente quelle degli acquirenti di alloggi realizzati da Cooperative edilizie ovvero da Imprese su terreni destinati all’edilizia popolare ed economica.
Si tratta delle cessioni successive alla prima , disciplinate dalla normativa vincolistica, nel tempo non sempre chiara e talvolta addirittura contraddittoria.
In ragione della confusione legislativa e della recente interpretazione giurisprudenziale, gli  acquirenti di seconda cessione si ritengono vessati per avere pagato l’alloggio ad un prezzo molto più elevato di quello imposto dalla legge, mentre i venditori si ritengono rovinati dall’obbligo di restituzione di rilevanti importi, a suo tempo ricevuti, ma, poi, reinvestiti e oggi non più posseduti.
La pretesa degli acquirenti viene spesso fatta valere dopo diversi anni e, anche in ragione del gran tempo trascorso getta scompiglio nei programmi finanziari dei venditori, talvolta persino doppiamente danneggiati.
E’ accaduto, infatti, che il venditore fosse a sua volta acquirente dell’alloggio, già ottenuto da un primo assegnatario e abbia pagato un prezzo molto più elevato di quello di prima assegnazione; abbia, poi, rivenduto il medesimo alloggio ad un prezzo inferiore, ciò in ragione della crisi generale immobiliare; si sia, quindi, trovato a dovere affrontare la pretesa restitutoria del suo acquirente di gran lunga superiore del prezzo da lui a suo tempo pagato al primo assegnatario.
I disagi che precedono risalgono al susseguirsi di leggi affettate e talvolta addirittura incoerenti, sulla cui interpretazione ha messo un punto la Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1835 adottata a Sezioni Unite il 16.09.2015.
Il predetto indirizzo giurisprudenziale è stato, poi, confermato con le successive sentenze emanate sino alla data odierna.
Appare utile un breve e succinta analisi della evoluzione normativa e giurisprudenziale.
Occorre, preliminarmente, osservare che esistono tre periodi temporali in cui le relative norme disciplinano diversamente le Convenzioni stipulate dagli Enti concedenti con gli Enti concessionari, in ordine alle aree su cui insistono i programmi costruttivi di edilizia popolare.
Un primo periodo antecedente al 15 marzo 1992 in cui è entrata in vigore la legge 179/92 (legge Ferrarini-Botta), che ha abolito i vincoli di inalienabilità per gli alloggi realizzati su aree assegnate in proprietà;
Un secondo periodo ricompreso tra il 15 marzo 1992 e il primo gennaio 1997, data in cui è entrata in vigore la legge 662/1996, che all’art. 3 comma 63 ha modificato l’art. 35 della legge 865/71, introducendo il “prezzo massimo” di cessione degli alloggi di edilizia agevolata realizzati su aree assegnate in proprietà;
Un terzo periodo ,successivo al 1997, nel corso del quale si sono succedute ulteriori disposizioni normative (tra cui il Dpr 380/2001, entrato in vigore il 30.06.2003 ), fino quelle della legge del 12 luglio 2011, che ha convertito il D.L. 13 maggio 2011 n. 70, con l’aggiunta dei commi 49 bis e 49 ter all’art. 31 L. 448/1998, il cui testo recita testualmente:
49-bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281 (dal 2012, dal Comune competente).
49-ter. Le disposizioni di cui al comma 49-bis si applicano anche alle convenzioni di cui all’articolo 18 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
In ragione di queste ultime disposizioni la Suprema Corte ha tratto le seguenti testuali valutazioni:
Dal dato normativo sopra riportato emerge , dunque , con chiarezza che il vincolo del prezzo non è affatto soppresso automaticamente a seguito della caduta del divieto di alienare; ed anzi, in assenza di convenzione ad hoc (da redigere in forma pubblica e soggetta a trascrizione) segue il bene nei successivi passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con naturale efficacia indefinita”.
Dall’escursus che precede sembra che la Suprema Corte, dopo avere rilevato l’esistenza di normative diverse succedutesi nel tempo, abbia tratto conclusioni interpretative univoche, in base alle quali il vincolo del prezzo di cessione è venuto meno solamente per le cessioni degli alloggi realizzati su aree concesse in proprietà, per cui sono state stipulate le relative convenzioni dopo il 15.3.1992 (entrata in vigore della Legge Ferrarini-Botta).
In particolare, la Corte di legittimità ha sostanzialmente fondato la decisione del 2015 su due punti cardine: il primo derivante dal contenuto dei noti artt. 49 bis e ter di cui al D.L. n.70/2011(Decreto Sviluppo), in forza del quale il Legislatore avrebbe riconosciuto la continuità del vincolo di prezzo; il secondo basato sul principio interpretativo inerente alla ratio legis volta all’agevolazione per l’acquisto della casa ai meno abbienti, con l’esclusione di qualsivoglia  speculazione lucrativa.
Va, però, osservato che, con la medesima decisione, la stessa Corte di legittimità ha dovuto riconoscere testualmente:
Il problema della vendita degli alloggi di edilizia convenzionata soggetti al vincolo sulla determinazione del prezzo è stato oggetto nel tempo, di una interpretazione ondivaga, che ha risentito della successione anche ad intervalli di tempo molto brevi, di emendamenti della disciplina legale“.
Non si può, quindi, dubitare della enorme difficoltà interpretativa della intricata giungla normativa e, conseguentemente, non si può restare indifferenti sul grave disagio sociale di tanti cittadini, certamente incolpevoli per la confusione legislativa ed anzi essi stessi vere e proprie vittime.
Del predetto disagio si è recentemente e tardivamente fatto interprete il Legislatore con la predisposizione di una normativa “sanatoria”, il cui testo è in itinere formativo e deve essere ancora  approvato dalla Camera dei Deputati.
E’ auspicabile, dunque, che la normativa di soccorso non sia di rattoppo, ma  affronti sapientemente tutte le tematiche controverse, non solo regolando i rapporti futuri, ma intervenendo anche sulle liti ad oggi pendenti, possibilmente coinvolgendo i Comuni concedenti le aree, con assoluta certezza e uniformità  dei rapporti giuridici ed economici cui le parti dovranno attenersi.
Lo Studio seguirà l’evoluzione legislativa, pubblicando commenti e osservazioni.