Coop edilizie di abitazione: proroga per il 2016 delle agevolazioni fiscali sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio e sull’acquisto di mobili ed elettrodomestici.

La Legge di stabilità 2016 (art. 1, comma 74) ha prorogato per l’intero anno in corso la detrazione ai fini IRPEF del 50% sulle spese sostenute per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis del TUIR fino all’importo massimo di € 96.000,00.
Della predetta agevolazione fiscale possono usufruire i soci delle cooperative edilizie di abitazione sia a proprietà divisa (anche prima della stipula dell’atto pubblico di assegnazione, compatibilmente con la tipologia del rapporto mutualistico) che indivisa.
Una detrazione di egual misura in favore dei soci è prevista anche nel caso in cui la cooperativa edilizia effettui interventi di ristrutturazione sull’intero fabbricato e provveda ad assegnare in proprietà i singoli immobili nei diciotto mesi successivi all’ultimazione dei lavori.
Per quanto riguarda, invece, le spese connesse all’adozione di misure antisismiche nelle zone ad alta pericolosità indicate con l’Ordinanza del PdCM n. 3274/2003, sarà applicata anche per quest’anno la maggiore aliquota di detrazione pari al 65%.
Il medesimo comma 74 dell’art. 1 ha stabilito, inoltre, la proroga per il 2016 del cd. “bonus mobili”, ossia la detrazione del 50% sulle spese effettuate per gli acquisti di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo degli immobili oggetto di ristrutturazione per l’importo massimo di € 10.000,00.
Nella pagina dedicata al diritto tributario ed alla contabilità l’elenco delle spese oggetto di agevolazione e le modalità per usufruirne.

La finta tutela del Governo in ordine ai mutui fondiari, ivi compresi quelli stipulati dalle Cooperative edilizie.

Con lo schema di decreto legislativo n. 256, appena formulato, il Governo italiano interviene sulla disciplina dei mutui fondiari con l’apparente proposito di tutelare i contraenti più deboli, cioè quei cittadini destinatari dei mutui ipotecari, loro concessi dagli Istituti di credito per l’acquisto della casa di abitazione.
Secondo la disciplina attualmente in vigore, la concessione del mutuo viene accompagnata dall’iscrizione ipotecaria a garanzia del pagamento delle rate, che, se non onorate, danno origine al contenzioso giudiziario, mediante l’instaurazione di una lunga procedura espropriativa, nel corso della quale può sopraggiungere il pur tardivo pagamento del mutuatario esecutato.
Con lo schema di decreto in oggetto il rapporto Banca-cittadino mutuatario cambia notevolmente, di certo non con saldo positivo a favore di quest’ultimo, quale contraente più debole. Il discutibile provvedimento legislativo attualmente in discussione ha solo formalmente l’intento di favorire i cittadini-mutuatari, in quanto sostanzialmente ha l’effetto di consentire alle Banche l’ennesimo boccone predatorio in danno dei contraenti più deboli.
Con la nuova disciplina, infatti, viene consentito che nei contratti di mutuo venga apposta la clausola in forza della quale, a seguito della morosità di una certa quantità di rate di mutuo da parte del mutuatario (originariamente 7 rate, con la proposta di modifica 18), la Banca può acquisire l’immobile ipotecato e metterlo in vendita, con il solo obbligo di rimborsare al mutuatario espropriato l’eventuale differenza tra il valore realizzato e quanto erogato per il mutuo concesso.
Ora, tralasciando le innumerevoli considerazioni in ordine ai rischi per il mutuatario in momentanea difficoltà finanziaria, vale la pena di osservare che, con la predetta nuova disciplina, cade sostanzialmente uno dei pilastri della civiltà giuridica in materia di contratti: il divieto di patto commissorio di cui all’art. 2744 del codice civile.
Nelle maglie del provvedimento legislativo in itinere, infatti, non emergono chiari i criteri di valutazione dell’immobile in caso di vendita e, quindi, si può prospettare il facile accesso alla proprietà dello stesso da parte della medesima creditrice, il tutto con l’avallo dello stesso debitore, il quale ha accettato, ob torto collo, la clausola apposta nel contratto di mutuo.
Dalla nuova disciplina, dunque, derivano enormi vantaggi per le Banche, primo fra tutti quello relativo alla facilitata procedura di spossessamento dell’immobile ipotecato, senza considerare i possibili effetti leonini nella determinazione del prezzo di realizzo dell’immobile espropriato.
D’ora in poi, quindi, attenzione alle clausole nei contratti di mutuo!

La cooperativa edilizia può ottenere velocemente il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca a garanzia ricorrendo al Presidente del Tribunale ai sensi dell’art. 39 TUB.

La Cooperativa edilizia può ricorrere al Presidente del Tribunale qualora, avendo fatto richiesta di frazionamento del mutuo (fornendo la documentazione idonea a comprovare l’avvenuto accatastamento dei singoli immobili), non abbia ricevuto alcuna risposta dalla Banca nei successivi 90 giorni.
Verrà così giudizialmente designato il notaio che provvederà a redigere l’atto pubblico ed a sottoscriverlo in via esclusiva. Da tale momento o dal diverso successivo termine stabilito nel contratto di mutuo decorrerà, con riferimento alle quote frazionate, l’inizio dell’ammortamento delle somme erogate e non saranno più dovuti gli interessi di preammortamento.
Nella pagina dedicata al diritto civile e commerciale gli approfondimenti sul giudizio, avente ad oggetto il caso appena descritto, patrocinato dall’avv. Gualtiero Cannavò innanzi al Tribunale di Catania.